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Il paesaggio oltre la crisi

Il paesaggio oltre la crisi

Il 31 maggio a Praga, presso l’Istituto Italiano di Cultura (Vltašska 34, Praga 1) è stata aperta al pubblico la mostra di Manuel Bonfanti, intitolata “Il paesaggio oltre la crisi”. L’iniziativa - patrocinata dall’Ambasciata d’Italia, dall’Istituto Italiano di Cultura e dalla onlus Assis - è promossa dall’Italian Business Center di Praga. Il catalogo, edito da Progetto RC, contiene un testo critico di Ivan Quaroni. Attraverso una cinquantina di opere, prevalentemente di medie e grandi...

La riforma delle locazioni abitative in Repubblica Ceca

La riforma delle locazioni abitative in Repubblica Ceca

Semplificati gli oneri per i proprietari in caso di sfratto - nuove regole per la successione nei rapporti locativi - l’equo canone torna in mano ai giudici.

 Alcuni mesi fa, sulle pagine di questa rivista avevamo scommesso che l’equo canone non sarebbe morto.
La previsione era, in sostanza, giusta.  Forse leggermente pessimista quando temeva il “congelamento” dei canoni; al suo posto, è arrivata una riforma delle locazioni abitative che semplifica alcune cose per i proprietari ma non ha il coraggio di lasciare del tutto la delicata questione del canone alla contrattazione privata.  La patata bollente, invece, passa ai giudici, riproponendo un esperimento che la Corte Costituzionale ceca aveva già bocciato nel 2005.

La riforma anzitutto fa cadere l’obbligo di ricevere la cauzione su un conto speciale, come previsto dalla abrogata regola del codice civile dell’appartamento.  Si trattava di un conto “speciale” nel senso che era un solo conto per tutti gli inquilini, destinato esclusivamente alle cauzioni.  Nei nuovi contratti potrà dunque essere pattuito che la cauzione sia versata sullo stesso conto corrente previsto il canone.  Alla proprietà è così risparmiato un onere bancario importante.

Le nuove regole prevedono che in ogni abitazione potrà vivere solo un numero di persone “adeguato alle dimensioni”, in modo da garantire la sussistenza di “congrue condizioni igieniche”.  Buone affermazioni di principio che, nella prassi, potranno assumere tinte varie; la speranza è che servino ad impedire i casi più clamorosi di sovraffollamento.   Se a ciò si aggiunge il nuovo diritto, concesso alla proprietà, di vietare la convivenza di persone esterne al nucleo familiare (salvo gravi motivi), e l’obbligo degli inquilini di segnalare la presenza di altri soggetti conviventi (e a che titolo risiedono), il quadro è senz’altro più favorevole per chi si occupa della gestione di immobili.

Di qui passiamo all’annosa questione dei contratti “ereditati” (o più precisamente, della successione nel rapporto locativo), dove pure si registrano cambiamenti favorevoli ai locatori.  La novità principale è probabilmente costituita dal fatto che l’eredità, per così dire, passa solo col consenso del proprietario, salvo che il fortunato non sia componente del nucleo familiare del defunto; in siffatte ipotesi, il rapporto prosegue fino ad un massimo di 2 anni (salvo anziani e minorenni).

In tema di procedure di rilascio, poi, cade l’obbligo di fornire abitazioni sostitutive agli sfrattati (salvo i casi in cui è prevista procedura giudiziaria di convalida dello sfratto) e quello, altrettanto assurdo, di concedere l’assenso a “scambi di abitazione” fra inquilini.

Last but not least, l’importo del canone.  Con la vigenza della legge sugli aumenti oramai alla fine, il legislatore ha ritenuto di concedere uno spazio limitato alla contrattazione privata, tenendo fermo il principio (già previsto) che il canone va definito dietro accordo delle parti.  Siccome, però, è probabile che l’accordo non ci sia, la nuova lettera della legge stabilisce che, sfumata la trattativa, saranno i giudici a definire l’importo, che dovrà corrispondere a quello “consueto” per la località ed all’epoca della domanda.   È, in sostanza, una delega ai giudici che è suscettiva di produrre risultati saggi o assurdi, a seconda dei tribunali e degli orientamenti giurisprudenziali.  Un commentatore autorevole la ha definita come un “passo nell’ignoto”, anche se una situazione simile si era già verificata nel 2005; la Consulta la aveva però criticata obiettando che i giudici non possono sostituirsi al legislatore.   Staremo a vedere.   In ogni caso, per gli immobili Praga la novità entrerà in vigore solo il 1° novembre 2013. 

 

di Massimiliano Pastore (studio legale Smed Jorgensen) da Progetto Repubblica Ceca