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Il paesaggio oltre la crisi

Il paesaggio oltre la crisi

Il 31 maggio a Praga, presso l’Istituto Italiano di Cultura (Vltašska 34, Praga 1) è stata aperta al pubblico la mostra di Manuel Bonfanti, intitolata “Il paesaggio oltre la crisi”. L’iniziativa - patrocinata dall’Ambasciata d’Italia, dall’Istituto Italiano di Cultura e dalla onlus Assis - è promossa dall’Italian Business Center di Praga. Il catalogo, edito da Progetto RC, contiene un testo critico di Ivan Quaroni. Attraverso una cinquantina di opere, prevalentemente di medie e grandi...

Cambiano le regole per le locazioni / Changing rules for tenancies

Cambiano le regole per le locazioni / Changing rules for tenancies
 
Locazioni: ecco come cambiano le regole
Il punto sulle novità legislative nel campo immobiliare in Repubblica Ceca
  
1. Il diritto di locazione dopo la novella al codice civile
Uno dei cambiamenti più importanti apportati al codice civile dalla legge n. 132/2011 G.U. è la limitazione del diritto alla cessione del contratto di locazione dopo il decesso del locatario per un periodo ulteriore di due anni. Durante i due anni successivi al decesso, i locatari (parenti, eredi o persone terze che hanno visuto con il locatario defunto almeno per tre anni prima del decesso) dovranno accordarsi con il proprietario dell'appartamento relativamente alle nuove condizioni del rapporto di locazione.
In casi espressamente previsti dalla legge, si dispone inoltre il rinnovo automatico della locazione, purché tale accordo sia esplicitamente contenuto nel contratto di locazione.
Un altro importante cambiamento riguarda il numero delle persone nell'appartamento: il locatore dell'appartamento ha il diritto di chiedere al conduttore non solo di annunciare eventuali modifiche del numero delle persone domiciliate, ma anche una loro dettagliata identificazione (si fa tuttavia  riferimento solo alle persone che risiederanno nell'appartamento per più di due mesi.
Il proprietario ha anche il diritto di richiedere che nell'appartamento risieda solo un numero di persone adeguato alla superficie in metri quadri e tale da far sì che tutte le persone ne possano usufruire senza disagio e vi possano vivere in condizioni igieniche adeguate.
Infine il locatore non è più tenuto a versare il deposito cauzionale su un conto speciale, né su qualsiasi altro conto tenuto da un istituto finanziario. Contemporaneamente è autorizzato ad utilizzare il denaro del deposito cauzionale per rimborsare i crediti del canone di locazione e per pagare gli adempimenti connessi con l'utilizzo dell'appartamento.
 
2. Liberalizzazione del canone di locazione
Attraverso la novella al codice civile, disposta dalla legge n. 132/2011 G.U., ha avuto luogo un importante cambiamento delle modalità di determinazione dell'ammontare del canone di locazione: si tratterebbe di una specie di "transizione" ai prezzi di mercato disciplinato dalle disposizione del nuovo codice civile n. 89/2012 G.U.
Al 31. 12. 2010, nella maggior parte dei comuni cechi ha avuto termine il periodo nel quale era possibile per il locatore applicare l'aumento unilaterale del canone di locazione, ai sensi della legge emessa solo per questo caso n. 107/2006 G.U. Si deve tuttavia ricordare che per gli appartamenti sino ad allora regolamentati, compresi quelli siti in Praga città capitale, nei comuni della Regione della Boemia centrale (i cui abitanti al 1 gennaio 2009 superavano le 9.999 unità) e quelli nelle città di České Budějovice, Plzeň, Karlovy Vary, Hradec Králové, Pardubice, Jihlava, Brno, Olomouc e Zlín, questo periodo avrà termine solo il 31 dicembre 2012.
Secondo le modifiche alla legge, a partire dal 1 gennaio 2011 (1 Gennaio 2013, nei casi di cui sopra), l'aumento annuale del canone di locazione è possibile soltanto previo accordo reciproco tra il locatore e il locatario. In caso di consenso del locatario con la rilevante proposta del locatore, il canone di locazione aumenta a partire dal terzo mese solare dalla consegna della proposta del locatore.
Qualora tale accordo non abbia luogo, il locatore ha il diritto di proporre una volta all'anno l'aumento del affitto. Se invece entro due mesi il locatario non manifestasse il proprio consenso all'aumento e se nel luogo e nel tempo tale canone non corrispondesse a quello comunemente applicato, allora, in un termine di altri tre mesi, il locatore avrebbe la facoltà di  presentare al tribunale competente una proposta di aumento adeguata. È infatti il giudice a stabilire l'ammontare del canone di locazione, a partire dal momento della presentazione della proposta.
In seguito all'implementazione della regolamentazione, si è tuttavia registrato uno scarso ricorso agli strumenti giuridici sopra descritti.
Grazie a tale deregolamentazione, infatti, in molti capoluoghi di regione si è avuta una diminuzione del suddetto, cosa che comporta paradossalmente che il canone di locazione di mercato sia più basso di quello regolamentato.
Dall'entrata in vigore del nuovo codice civile, secondo il disposto della legge n. 89/2012 G.U. (ovvero dal 1.1.2014), il locatore avrà la possibilità di proporre al locatario, previa forma scritta, di aumentare l’affitto sino ad un ammontare comparabile a quello comunemente applicato nel dato luogo, purché l'aumento proposto, congiuntamente a quello già disposto durante gli ultimi tre anni, non sia  superiore al venti percento.
Le modifiche di cui sopra, sia quelle attuali che quelle previste per il futuro, modificheranno i rapporti tra i locatori e i locatari. Soltanto chi le applicherà per tempo e con correttezza negli attuali rapporti contrattuali potrà beneficiarne a pieno del potenziale.

Tenancies: here is how the rules are going to change An update on the new legislation affecting the real estate sector in the Czech Republic
1. Leasing rights following the introduction of the new Civil Code
One of the most important changes to the Civil Code introduced by Law no. 132/2011 Coll. concerns limitations to the right to transfer a lease, for two further years, following the death of a tenant. During these two years after the death, the tenants (relatives, heirs or third parties, who had been living with the tenant for at least three years before the death) will have to reach an agreement with the owner of the apartment regarding the new terms of a lease.
In particular cases - expressly foreseen by the law - there is also an automatic renewal of the lease, provided that such agreement is clearly laid down in the contract.
Another major change is on the number of people that may live in the same apartment: the owner of the apartment has the right to ask the tenant not only about any changes in the number of people residing in the apartment, but also for their proper identification (however, this applies only to those who will reside in the apartment for more than two months).
The owner may also request that only a suitable number of persons may reside in the apartment based on the surface area in square meters, thus capable of ensuring comfortable living conditions to all who live in it, including  adequate hygienic conditions.
Finally, the landlord is no longer required to deposit the caution money into a special current account or in any other account run by a financial institution. At the same time, he may use the caution money to reimburse any rent credits or to pay for any due bills related to the use of the apartment.  
2. Deregulation of rents
An important change has been introduced in the new Civil Code, with the introduction of Law n° 132/2011 Coll., on how to determine the amount of rent: a sort of "transition" to market prices regulated by the new Civil Code n° 89/2012 Coll.  
On 31-12-2010, in most Czech Municipalities, the established period, during which landlords could apply a  unilateral increase of rents (according to the special law n° 107/2006 Coll. and passed for this purpose), came to an end. We must bear in mind, though, that for the  apartments that had been regulated until then, including those located in the capital city, Prague, and in the municipalities of the Region of Central Bohemia (whose inhabitants on 1 January 2009 amounted to over 9,999 units), including those in the city of České Budějovice, Plzeň , Karlovy Vary, Hradec Králové, Pardubice, Jihlava, Brno, Olomouc and Zlín, the period in question, will terminate only on December 31, 2012.
According to amendments to the law, starting from January 1, 2011 (1 January, 2013, for the cases reported above), the annual increase of the rent will be made possible only by means of a mutual agreement between the landlord and the tenant. In case of consent by the tenant, following the landlord's proposal, the rent increase will take effect three months after the date of the notification.  
In cases of non agreement, the landlord has the right to propose an increase of the rent once a year. If, however, within two months the tenant has not given his consent to the increase, and if in place and time such amount is not in line with the commonly applied amount, then - after a further period of three months - the landlord will be entitled to present a proposal of an adequate increase to the competent tribunal. It is in fact the judge who will determine the amount of the rent, starting from the moment the proposal has been presented.
However, since the implementation of the new regulations, the number of requests for a legal settlement (as described above) has been rather low.
Thanks to such deregulation, in fact, in many regional capitals, there has been a decrease, which means paradoxically that the market rents have been lower than the regulated ones.
Since the coming into force of the new Civil Code, according to provisions of Law n° 89/2012 Coll. (i.e. from 01-01-2014), the landlord has the possibility to ask the tenant - subject to an informative letter - for an increase of the rent up to a certain amount, comparable to that commonly applied in a given area, provided that the increase in question,  together with what has already been established in the last three years, is not greater than twenty percent.
The modifications reported above, both present as well as those foreseen in the future, will undoubtedly  modify relations between the landlord and tenant. Therefore, only those who apply them timely and according to today's contractual terms will be able to benefit fully from its potential aspect. 


Avv. Martin Holub
Studio Legale Šafra & partneři
Martin.Holub@safra-advokati.cz

Mr. Martin Holub (Attorney)
Law Firm Safra & Partneři
Martin.Holub @ safra-advokati.cz